Les avantages et les inconvénients de l'utilisation un gestionnaire des biens de louer votre propriété

Un des plus grands avantages d'avoir un gestionnaire de la propriété en place, c'est que non seulement ils font tout de la gestion réelle pour vous - la sélection des locataires, accomplissement des formalités administratives échéant, des contrôles etc - mais ils font aussi beaucoup de la comptabilité. De la plupart de mes administrateurs de biens, je voudrais obtenir un relevé mensuel détaillant le revenu brut, les dépenses engagées, à leur commission et le montant net transféré dans mon compte bancaire. Cela rend très facile la comptabilité.

En règle générale, les gestionnaires immobiliers charger n'importe où à partir de 4-15% des revenus locatifs pour gérer vos propriétés. Habituellement, le plus grand votre portefeuille, le taux de commission plus faible, ils se contenteront de.

Un autre avantage de l'utilisation de gestionnaires de biens, c'est que le travail moins agréable des expulsions, des avis de hausses de loyer et des avis exigeant des locataires pour remédier aux insuffisances dans le respect de la propriété propre et bien rangé, pas plus besoin d'être manipulés par vous personnellement.

Alors, comment choisissez-vous un gestionnaire immobilier?

Tout comme avec la sélection d'un bien à acheter, ou la sélection d'un agent immobilier de travailler avec, ou la sélection d'un commerçant de travailler sur vos propriétés, il est un peu un jeu de nombres. Allez avec les recommandations d'amis ou d'autres propriétaires, les gestionnaires d'entrevue potentiels, demandez-leur comment ils ont traité des problèmes particuliers dans le passé, et ensuite de les essayer. Vous pouvez toujours les modifier plus tard si vous ne voyez pas du même œil. Toutefois, il n'est pas toujours si facile de changer d'agent, surtout si vous avez acheté la propriété avec les locataires en elle.

Laissez-moi vous raconter une expérience que j'ai eue avec un agent au Royaume-Uni. J'ai acheté une propriété avec les locataires en elle et, par extension, je me suis aux prises avec l'agent qui avait initialement loué pour eux. Comme c'était mon tout premier immeuble de placement, je ne voulais pas d'avoir un agent de gérer la propriété pour moi, je voulais gérer moi-même. Mais ce n'était pas aussi simple que cela. L'agent gardé leur dépôt de garantie, car il avait trouvé les locataires et même si elle était ma propriété, il a exigé qu'ils paient le loyer à lui et puis au-dessus de cela, il retenu que le loyer et ne pas me payer. J'ai eu aucun recours légal à moins que je expulsé les locataires qui ont finalement je devais faire. Il était très à l'amiable que les locataires savait ce qui se passait. Ils ont passé une nuit hors de la maison pour la rendre légale, je puis présenté l'avis d'expulsion par les tribunaux à l'agent et il a été contraint de restituer le dépôt de garantie et me payer ce qu'il me devait sur le loyer. Après cela, mes locataires me revint, nous avons signé un nouveau bail et j'ai réussi moi-même la propriété. Mais, comme un avertissement, il ne fonctionne pas toujours de cette façon là où il ya une expulsion à l'amiable et arracher votre propriété loin de l'autre agent de gestion.

Tout simplement parce que vous utilisez une société de gestion pour s'occuper d'un ou plusieurs propriétés, il ne devrait pas être une fatalité que vous utilisez toujours la même entreprise pour toutes les propriétés suivantes que vous acquérez dans la même zone. En fait, l'engagement de deux entreprises concurrentes peuvent être en bonne santé, en ce sens qu'ils essaient de toujours bien faire en vous pour gagner plus d'affaires. Cela renvoie à mon précédent programme sur la sélection des constructeurs. Toujours obtenir trois devis pour tout travail et ne reçoivent pas la complaisance à l'aide d'un seul constructeur tout le temps. La même chose s'applique aux agents.

Vous pouvez perdre vos locataires et de votre loyer très rapidement si le gestionnaire ou le propriétaire ne répond pas rapidement aux réparations ou aux plaintes des locataires. Laissez-moi vous parler d'une situation que j'ai eu quand je suis allé dans l'entreprise d'investissement immobilier au Royaume-Uni. J'ai eu quelques locataires emménager dans l'un de mes propriétés, et ils avaient signé un contrat de location et payé un mois de loyer à l'avance ainsi qu'un dépôt de garantie. J'avais confié la gestion de cette propriété à un agent avec la compréhension que mes locataires pourrait les appeler avec tous les problèmes qui se posent et ils agir en mon nom immédiatement après avoir pris connaissance des questions qui devaient être résolues.

Qu'est-ce qui s'est passé ensuite avec ces locataires a été un cauchemar. À l'insu de moi, le toit a commencé à fuir dans la chambre principale dès le premier jour. Pendant la nuit, s'il pleuvait, ils ont dû mettre des seaux pour recueillir l'eau qui venait à travers le toit. Ils ont appelé la société de gestion le lendemain matin et a dit que un couvreur serait là pour résoudre le problème. Cela a duré trois semaines et à chaque fois les fuites ont été s'aggrave. La société de gestion tenus en promettant d'envoyer le couvreur.

A la fin des trois semaines, le père de mon locataire qui était un avocat, a envoyé une lettre pour me menaçant de me poursuivre en justice si je ne donne pas les locataires de leur retour dépôt de garantie, mais aussi louer leur premier mois et le loyer d'un autre mois pour compenser eux pour tous les troubles émotionnels qui avaient été causés et les inconvénients physiques de la vie dans ces conditions, ainsi que tout le temps qu'ils ont perdu leur emploi à la recherche d'un autre endroit pour vivre. Le résultat de l'histoire, c'est que la société de gestion n'a jamais envoyé le couvreur, ils ne m'ont jamais informé et ils se sont comportés de manière irresponsable totalement. En fin de compte, j'ai perdu mes locataires, j'ai perdu de l'argent, et la société de gestion me perdre comme client.

Bien sûr, rien de cela ne serait arrivé en Nouvelle-Zélande parce que la loi protège à la fois propriétaire et le locataire. Toutefois, si vous cherchez à investir dans d'autres pays, assurez-vous que vous connaissez les lois actuelles concernant tous les aspects de l'investissement immobilier.

Pour résumer:

Sur le côté positif des agents peut vous faire économiser:

paperasserie
avoir à traiter avec les tribunaux et les avis d'expulsion
questions désagréables, comme informer les locataires des augmentations de loyer et des plaintes contre eux
Du côté négatif, ils peuvent être:
Paresseux ou irresponsables ou négligents
Ralentissez pour obtenir les réparateurs propres rapidement
Négligent de vous informer quand il ya de sérieux problèmes avec votre propriété

Voici quelques faits supplémentaires qui pourraient être traitent des briseurs pour un propriétaire dans le choix d'un gestionnaire immobilier.

Une des premières choses que j'ai appris à faire lors de la sélection d'un agent était de voir ce que le calibre de ses commerçants étaient comme. Avait-il un plombier décent, couvreur et l'électricien? Étaient-ils fiables? Combien étaient leurs prix moyens? L'une des dépenses les plus fréquentes qu'un locateur peut avoir avec sa propriété est de plomberie. Au cours de mes années en tant que propriétaire, le nombre de fois j'avais été appelé pour envoyer un plombier pour un de mes propriétés, et le nombre de plombiers d'autres fois qui ont ramassé sur les plombiers précédentes et me dit qu'ils ont fait fausse route, et les sommes scandaleuses d'argent qu'ils en accusation pour leurs erreurs, m'a fait sérieusement envisager d'aller à l'école et apprendre à être un plombier. J'ai fini par trouver un plombier qui est modéré et il savait ce qu'il faisait. L'inconvénient, c'est qu'il a fallu si longtemps pour lui de sortir et de régler le problème. Donc, si vous obtenez un gestionnaire immobilier qui semble raisonnable, essayez d'extraire les commerçants qu'il a sur ses livres. Aussi beau que le gestionnaire de la propriété peut être, ce sont ses commerçants qui peuvent ruiner votre réputation en tant que propriétaire.

Maintenant, nous allons dire que les commerçants tous les check-out. Maintenant vous êtes confronté à une tâche aussi monumentale de vérifier les capacités d'un gestionnaire ou le propriétaire éventuel. Les lois d'un pays change fréquemment et vous, ainsi que votre gérant d'immeuble, devrait se tenir au courant de ces changements. Votre gestionnaire doit chasser les loyers, tout document, vous payer le loyer à temps et assurez-vous qu'il a référencé les locataires correctement et a accepté les documents qui sont juridiquement contraignants. Les deux vous et l'agence de gestion doivent se tenir au courant de toutes les propriétés que vous possédez: lorsque les loyers sont dus, quand ils sont payés, quand ils sont portés à votre compte, si les montants exacts ont été payés, que vous avez jusqu'à à jour des accords entre vous et l'agence, que tous vos dossiers fiscaux sont exacts.

Si vous pensez que la gestion des biens est comme une promenade dans le parc, vous serez dedans pour un réveil brutal. Il ya des questions fiscales complexes, les lois régissant ces taxes, les lois concernant les droits des locataires, les droits de propriétaire, les expulsions et les contrats. Vous devez être prêt à dépenser beaucoup de temps et d'énergie comme un investisseur immobilier. Ce n'est pas une question de juste de trouver une magnifique propriété. Vous devez alors assurez-vous qu'il le reste. Un gérant d'immeuble peut ne pas savoir que le bâtiment se développe la pourriture sèche. Il peut ne pas savoir que le câblage doit être remplacé. Il ne peut pas savoir qu'il ya affaissement du bâtiment. Mais puisque toutes ces choses et beaucoup plus grande incidence sur la propriété que vous achetez, vous avez besoin de garder sur le dessus de ces choses. Ce sont des choses que le gestionnaire ou le propriétaire n'est pas responsable. Ainsi, alors que vous pouvez toujours vous procurer un gestionnaire immobilier pour gérer les opérations au jour le jour, vous ne pouvez pas vraiment se permettre d'être un propriétaire absent.

Pour résumer:

- Vérifier avec soin la trademen sur les livres du gestionnaire de propriété.
- Assurer à la fois vous et votre agent sont à jour avec les lois fiscales et votre tenue de dossiers.